1기 신도시 선도지구 발표 드디어! 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 부동산 날아간다!

1기 신도시 재건축이 본격화되며, 이번 발표는 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본의 13개 선도지구에서 총 3만 6천 호가 재개발 및 재건축될 예정임을 알렸습니다​. 국민들의 관심이 높아지는 가운데, 궁금해하실만한 내용만 쏙쏙 뽑아 공유드립니다. 먼저 선정된 지구에 대해 국토부 자료를 공유드리고, 글 아래쪽에 행적적, 금융적 지원 내용에 대해서 자세히 설명드리겠습니다.

1기 신도시 선도지구 발표! 부럽습니다. 진짜로요.

1. 선도지구란? 어디에, 얼마나 선정되었나?

이번 발표에서 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 신도시에서 각각 다음과 같은 선도지구와 물량이 발표되었습니다.
먼저 물량을 표로 알아보고, 지구별로 국토부에서 나온 참고지도를 보겠습니다.

• 분당: 샛별마을, 양지마을, 시범단지 등 3개 구역, 총 1만 948호
• 일산: 백송마을, 후곡마을, 강촌마을 등 3개 구역, 총 8,912호
• 평촌: 꿈마을 금호, 샘마을, 꿈마을 우성 등 3개 구역, 총 5,460호
• 중동: 반달마을A, 은하마을 등 2개 구역, 총 5,957호
• 산본: 자이백합, 한양백두 등 2개 구역, 총 4,620호​

선도지구는 위와 같이 35,897호 선정됐습니다. 출처 : 국토부

분당 신도시 선도지구 선정 결과

일산 평촌 신도시 선도지구 선정 결과

중동 산본 신도시 선도지구 선정 결과

2. ‘선도지구’ 선정의 기준과 목적

선도지구는 정말 간단하게 설명 드리면노후 신도시 정비를 신속히 추진하기 위해 우선 선정된 지역입니다. 선정 기준은 노후화 정도, 주민 동의 수준, 주변 기반시설 등이며, 목표는 2030년 입주 완료입니다. 이를 통해 수도권 주택난 해소와 도시 경쟁력 강화를 도모합니다​. 신속성이 핵심이라고 보시면 됩니다. 

1기 신도시 선도지구 선정은 노후화된 신도시 지역의 정비사업을 신속하고 체계적으로 추진하기 위한 목적에서 이루어졌습니다. 국토교통부는 선도지구 선정에 있어 물리적 노후도, 사업 추진 가능성, 도시계획과의 연계성, 기반시설 및 교통여건, 인구수와 정비 규모, 행정적 지원 가능성, 그리고 지역 간 균형 발전을 종합적으로 평가했습니다.

먼저, 물리적 노후도는 선정 기준에서 가장 중요한 요소로, 건축물이 30년 이상 경과한 지역이 주요 대상으로 선정되었습니다. 이는 재건축과 재개발이 시급한 지역에 우선권을 부여하기 위함입니다.

사업 추진 가능성도 주요 평가 항목으로, 주민들의 동의율이 높고 공공기여금을 부담하는 등의 적극적인 사업 의지가 있는 지역에 높은 점수를 부여했습니다. 사업성이 우수한 지역은 추진 과정에서 갈등이 적고, 안정적으로 진행될 가능성이 높기 때문입니다.

또한, 도시계획과의 연계성을 평가하여, 재건축 이후에도 기존 도시구조와 조화를 이루는 지역이 선정되었습니다. 특히, 인접 지역과의 교통 및 상업적 연계가 원활한 지역이 높은 평가를 받았습니다.

기반시설과 교통여건은 주민들의 삶의 질과 정비 이후의 효과를 좌우하는 요소로, 이미 잘 구축된 인프라를 활용할 수 있는 지역이 우선되었습니다.

인구수와 정비 규모도 고려되었는데, 대규모 주택 공급이 가능한 지역을 중심으로 선정되었습니다. 분당, 일산, 평촌 등 대규모 신도시를 포함한 지역이 이에 해당합니다.

이와 함께, 지자체의 행정적 역량도 평가 대상이었습니다. 행정적 지원 가능성은 지자체와의 협력을 통해 사업의 원활한 진행을 보장할 수 있는지에 대한 판단 기준이 되었습니다.

마지막으로, 지역 간 균형 발전을 위해 수도권의 5개 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 중동, 산본) 각각에서 적정한 수의 구역이 선정되었습니다. 이를 통해 특정 지역에만 정비가 편중되지 않도록 했습니다.

이러한 종합적이고 체계적인 기준을 통해 총 13개 구역, 약 3.6만 호가 1기 신도시 선도지구로 선정되었습니다. 이는 앞으로의 정비사업 추진에 있어 신속성과 효과를 극대화하기 위한 초석이 될 것입니다

 

3. 선도지구 정부 지원 방안: 행정 및 금융 지원방안

1기 신도시 선도지구에 선정된 지역들은 재건축 및 재개발 과정에서 행정적, 금융적 지원을 통해 빠르고 안정적인 사업 진행을 도모합니다. 주요 지원 내용을 상세히 설명합니다.

금융지원 예시안을 봅니다.

3-1. 적극적 행정 지원: 사업 지연 요인 제거

• 목표: 2025년까지 특별정비계획을 수립해 재건축 속도를 가속화.
• 절차:
  1. 예비시행자 지정: 선도지구 선정 즉시.
  2. 정비계획안 마련: 2025년 상반기까지 기본계획에 기반한 주민 및 예비시행자 주도로.
  3. 신속 심의: 지방도시계획위원회 분과위원회(수권소위)를 운영해 계획 심의 단축.

② 학교 문제 사전 협의

• 교육환경평가, 공사 중 안전 확보, 노후 학교 시설 개선 등을 위해 국토부-교육부-경기도교육청 MOU 체결 추진.

③ 부동산원 감평 지원

• 재건축 과정에서 주민 분담금 추정치와 관련된 갈등을 줄이기 위해 한국부동산원이 추정분담금 산정 업무를 지원.

④ 전자동의 방식 도입

• 전자 동의 플랫폼 구축: LX가 4.1억 원을 투자해 2025년 3월까지 시범 도입 예정.
• 효과: 주민 동의 과정을 간소화하고 신속한 의사결정 지원.

⑤ 정비계획 변경 간소화

• 통합 심의 결과에 따라 사업비 10% 미만의 증가는 경미한 변경으로 간주. 이를 통해 행정 절차를 간소화하여 사업 속도를 가속화.

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3-2. 통합정비 맞춤형 금융지원

• 12조 원 규모의 모펀드 조성:
  • 특징: 시행자가 전문 자산운용사를 직접 선정.
  • 효과: 자산운용사 간 경쟁으로 대출금리 인하 및 안정적 자금 조달.
• 기대 개선 사항:
  • 기존 금융시장 의존에서 벗어나 장기적이고 안정적인 자금 조달.
  • 공사비 증가 요인을 줄이고, 사업 초기부터 필요한 자금을 지원.

② 노후계획도시 특화보증

• 초기사업비 조기 보증: 사업시행자 지정 및 시공사 선정 이후 보증 범위를 확대.
• 효과:
  • 초기사업비와 관리처분 후 공사비를 포함한 총사업비의 60% 보증.
  • 시공사의 재원조달 리스크를 줄여 공사비 절감.

③ 기반시설 비용 조기 지원

• HUG PIF(공공기여금 유동화) 지원 프로그램: 지자체가 채무 부담 없이 대규모 기반시설 비용을 조기 조달.
  • HUG가 지자체 대상 컨설팅 및 신용 보강 지원.
  • 효과: 지방채 발행 없이 재정건전성을 유지하며 프로젝트 추진.

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3-3. 기대 효과

• 재건축 속도 가속화: 행정 절차 간소화와 빠른 동의 확보로 사업 기간 단축.
• 금융 안정성: 초기 자금 부담 해소와 자금 조달의 안정성 확보.
• 주민 갈등 감소: 분담금 산정 투명성과 전자동의 시스템 도입으로 주민 이해와 협력 강화.
• 지자체 부담 완화: 복잡한 금융구조 간소화 및 신용 보강으로 지자체의 재정 안정

 

6. 향후 일정과 로드맵

• 2025년: 특별정비계획 수립 및 전자동의 도입.
• 2027년: 선도지구 착공 목표.
• 2030년: 입주 완료 예정.
  
  

[1기 신도시 선도지구 선정 이후의 주요 추진 계획]

구분	세부 내용	시기
특별정비계획 수립	선도지구 선정 후 예비시행자 지정, 정비계획(안) 마련 지원	2025년 상반기
계획수립 Fast-Track	주민 + 예비시행자가 기본계획을 바탕으로 계획안 수립 → 지자체 자문 → 주민의견 수렴 체계로 신속한 정비계획 수립	2025년 내 완료
전자 동의 방식 도입	주민 동의 절차 간소화를 위해 규제 샌드박스를 통해 전자 동의방식 도입	2025년 3월 시범 도입
학교문제 사전협의	교육환경평가, 공사 중 안전확보, 노후 학교시설 개선 등을 위해 국토부-교육부-경기도교육청 협력 체계 구축	2024년 12월 협약 체결
미래도시펀드 조성	12조 원 규모의 모펀드 조성 → 민간투자 유치를 통한 재건축 초기 사업비 지원	2025년 모펀드 조성 완료, 2026년 사업비 지원 시작
특화보증 도입	사업 초기 비용 조기 보증(사업시행인가 단계에서 시행자 지정+시공사 선정 시점으로 앞당김)	2025년 준비 완료
기반시설 비용 조달	공공기여금 유동화를 통한 지자체 채무부담 완화 프로그램 운영	2025년 이후
주민협력체 구성	국토부-지자체-주민-미래도시지원센터 간 협력체 구성 → 갈등 조정 및 사업 공정 관리	2025년 이후
가이드라인 배포	통합정비 및 공공기여금 관련 주민 이해도 제고를 위한 가이드라인 2종 제작 및 배포	2024년 12월
주민 설명회 개최	선도지구 대상 찾아가는 설명회 개최, 주민 의견 청취 및 제도 전반 설명	2024년 12월 이후
이주대책 발표	이주 수요 흡수 및 전월세 시장 안정화를 위한 구체적인 대책 발표	2024년 12월
착공 및 입주 목표	선도지구 정비사업 착공 및 입주 완료	2027년 착공, 2030년 입주 완료

 

마무리하면서, 우리집은요...?

1기 신도시 정비는 수도권 주택 공급난 해소와 노후 도시 경쟁력 강화를 위한 핵심 정책입니다. 이번 선도지구 발표는 본격적인 첫걸음을 내딛는 계기가 될 것입니다. 다만, 정부와 지자체, 주민 간의 협력을 통한 세부 계획과 실행력이 성공의 열쇠가 될 것입니다. 국토부 선생님들, 우리집은 빠졌는데요? 에헴...

지속적인 관심과 참여가 필요합니다.
자신의 지역이 포함되었는지,
어떤 혜택이 있는지 알아보세요!