[소형 공동주택의 이해]연립주택, 다가구주택, 다세대주택 차이는?

우리나라 국민의 65%는 아파트를 포함한 공동주택에 살고 있습니다. 공동주택에는 연립주택, 다가구주택, 다세대주택이 포함되며, 외관만으로는 구분하기 어렵습니다. 일상생활에서 '빌라'로 통칭되는 소형 공동주택에 대해 거주하게 될 경우 과세 등에서 차이가 발생할 수 있어, 이들의 차이를 이해하는 것이 중요합니다. 이 글에서는 연립주택, 다가구주택, 다세대주택의 정의와 특징, 그리고 각 주택 형태의 세금 차이에 대해 알아보겠습니다.

1. 연립주택의 특징

연립주택은 아파트와 비슷하지만 작은 규모의 주택입니다. 연면적 660㎡를 초과하지 않는 4층 이하의 건물로 여러 세대가 독립적으로 생활할 수 있도록 지어진 공동주택입니다. 1980년대 서울의 구획정리로 개발된 택지지구에 많이 공급되었습니다. 주택담보대출을 받을 때 담보인정비율(LTV)이 아파트보다 낮습니다.

 

2. 다가구주택과 다세대주택의 차이

다가구주택은 단독주택 안에 여러 가구가 거주하는 구조입니다. 각 가구별로 방과 주방, 화장실, 현관문 등을 갖춘 연면적 660㎡ 이하, 3층 이하의 주택입니다. 다가구주택은 분양이 아닌 임대전용으로, 가구 수는 19가구 이하로 제한됩니다. 구분등기가 안 되기 때문에 건물 전체만 매매가 가능합니다. 다가구주택은 세법상 1주택으로 간주되므로 1세대 1주택자는 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

다세대주택은 형태와 연면적 기준은 다가구주택과 비슷하지만, 4층 이하의 건물입니다. 다세대주택은 집집마다 개별적으로 구분등기가 가능하여 건물 하나를 소유하면 다주택자로 간주됩니다. 따라서 비과세를 받기 어렵습니다. 다세대주택을 임대주택으로 등록하고 사업자로 신고하면 거주용 주택은 비과세를 받을 수 있으며, 임대주택은 등록 후 5년간 반드시 임대해야 합니다.

다시 한번 핵심만 얘기해보자면 아래와 같습니다. 
건축법 규정에 따라 주택은 단독주택 공동주택으로 분류합니다.
여기서 헷갈리는 공동주택은 다시 연립주택, 아파트, 다세대주택, 기숙사로 구분됩니다.

* 연립주택(660㎡초과)은 아파트와 비슷하지만 더 작은 규모의 주택이며 공동주택입니다.
* 다가구주택( 660㎡이하, 3층)은 단독주택입니다. 단독주택 안에 여러 가구가 거주하는 구조이죠.
* 다세대주택( 660㎡이하, 4층) 은 공동주택입니다. 
* 아파트는 5층 이상의 공동주택입니다.
* 다중주택이라는 개념도 있는데 기숙사, 고시원의 형태입니다. 공용 취사시설을 갖춘 형태죠.
* 빌라는 법적인 용어가 아니며 소형 공동주택이 빌라로 통용되고 있습니다.

단지형 단독주택도 있습니다.

3. 세금과 소유의 차이

다가구주택은 단독주택의 범주에 속하며, 건물 전체가 한 소유주에게 속합니다. 반면, 다세대주택은 공동주택의 한 형태로, 각 세대별로 소유주가 다를 수 있습니다. 이는 주택의 등기부를 확인하면 알 수 있습니다. 다가구주택은 전체 건물에 대한 소유권만 존재하는 반면, 다세대주택은 각 호실의 소유권을 개별적으로 거래할 수 있습니다.

4. 투자 시 유의사항

다가구주택은 임대수익을 얻기 위한 투자에 적합하며, 구분소유가 불가능하기 때문에 초기 투자비용이 많이 듭니다. 다세대주택은 구분소유가 가능해 소액으로 매입해 임대수익을 얻을 수 있지만, 편의시설과 주거환경이 열악할 수 있습니다. 연립주택은 아파트 가격에 부담을 느끼는 실수요자가 실거주 목적으로 매입하는 것도 고려해볼 만합니다.